Ein Haus lässt sich nicht halbieren
Das ist der Punkt, an dem die meisten Pläne scheitern, und er hat nichts mit Steuern zu tun. Übertragen Sie ein Haus auf zwei Kinder, gehört jedem ein Bruchteil. Verkaufen, vermieten, sanieren — alles braucht dann beide. Sind sich die Geschwister einig, ist das kein Problem. Sind sie es nicht, bleibt am Ende die Teilungsversteigerung, und die bringt regelmäßig deutlich weniger als ein freier Verkauf.
Es gibt Wege damit umzugehen, und alle gehören vor den Kauf, nicht danach. Ein Haus mit zwei abgeschlossenen Wohneinheiten lässt sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz in zwei Einheiten aufteilen, dann bekommt jedes Kind eine eigene. Zwei kleinere Objekte statt eines großen sind die zweite Möglichkeit. Die dritte ist unbequem und oft die richtige: ein Kind bekommt das Haus, das andere einen Ausgleich in Geld, festgehalten in der Urkunde.
Wenn Sie jetzt an die Aufteilung denken: Genau dafür sind die Häuser hier gebaut. Ein erheblicher Teil des Bestands im Kreis stammt aus den Jahren, in denen die Einliegerwohnung Standard war — Einfamilienhäuser aus den 1950er bis 1970er Jahren mit einer zweiten, abgeschlossenen Wohnung im Sockel oder unterm Dach.
Die Genehmigung, an die niemand denkt
Seit dem 1. Januar 2023 gilt eine Regel, die viele Eltern überrascht: Wer einem minderjährigen Kind unentgeltlich eine Eigentumswohnung überträgt, braucht dafür in der Regel die Genehmigung des Familiengerichts. § 1850 Nummer 4 BGB nennt ausdrücklich den unentgeltlichen Erwerb von Wohnungs- oder Teileigentum, und § 1643 Absatz 1 BGB überträgt diese Genehmigungspflicht von Betreuern auf Eltern.
Für ein unbebautes Grundstück gilt das nicht: Dessen unentgeltlicher Erwerb steht nicht in der Nummer 4. Für den Enzkreis ist das die gute Nachricht: Wer hier ein Haus mit Grundstück überträgt, braucht die Genehmigung regelmäßig nicht. Sie wird aber wieder nötig, sobald Sie das Haus vorher in Wohnungseigentum aufteilen — und genau das ist bei mehreren Kindern oft der Plan. Wer teilt und dann überträgt, landet wieder beim Gericht.
Dieser Unterschied gilt allerdings nur für die schlicht unentgeltliche Übertragung — und die ist bei Immobilien an Kinder eher die Ausnahme. Wird die Schenkung mit Bedingungen verbunden, etwa einem vorbehaltenen Nießbrauch, einer übernommenen Restschuld oder einer Pflegeverpflichtung, ist sie nicht mehr schlicht unentgeltlich, und die Beurteilung ändert sich. Gerade der Nießbrauchsvorbehalt ist die häufigste Gestaltung überhaupt, weil er den steuerlichen Wert mindert. Wie Ihr Fall einzuordnen ist, sagt Ihnen der Notar — und diese Frage gehört an den Anfang des Gesprächs, nicht an das Ende.
Dazu kommt ein zweiter Punkt, der oft untergeht: Sind die Eltern selbst Vertragspartei — und das sind sie bei einer Schenkung immer —, können sie das Kind nicht gleichzeitig vertreten. Dann bestellt das Gericht einen Ergänzungspfleger, der für das Kind unterschreibt. Beides, Genehmigung und Pflegerbestellung, kostet Zeit und Gebühren und muss vor dem Notartermin bedacht werden, nicht danach. Wir sagen Ihnen, dass es diese Punkte gibt; klären muss sie der Notar.
Freibeträge und die Zehnjahresuhr
Der Freibetrag knüpft an das Verhältnis zwischen Schenker und Empfänger: Für Kinder beträgt er 400.000 Euro (§ 16 Absatz 1 Nummer 2 ErbStG), für Enkel 200.000 Euro (Nummer 3). Weil jeder Elternteil für sich schenkt, steht er daraus folgend jedem Elternteil gegenüber demselben Kind einmal zu. Mehrere Zuwendungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren werden allerdings zusammengerechnet (§ 14 ErbStG) — erst danach steht der Freibetrag wieder voll zur Verfügung. Wer früh anfängt, kann ihn deshalb mehrfach nutzen, und genau das ist der Grund, warum solche Übertragungen oft lange vor dem Erbfall stattfinden.
Die zweite Frist betrifft den Verkauf: Wird eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, ist der Gewinn zu versteuern (§ 23 EStG). Bei einer Schenkung läuft die Frist des Schenkers beim Kind weiter — das Kind erbt die angefangene Frist, es beginnt keine neue. Was das in Ihrem Fall bedeutet, sagt Ihnen Ihr Steuerberater; wir dürfen es nicht.
Was ein Haus im Kreis als Anlage bringt
Einen amtlichen Mietspiegel hat im Kreis nur ein Teil der Gemeinden, eine verlässliche Mietangabe für jede Lage gibt es also nicht. Was es gibt, ist die Auswertung des Gemeinsamen Gutachterausschusses über alle 28 Gemeinden hinweg — eine Grundlage, die eine einzelne Gemeinde nie hätte, weil dort in einem Jahr zu wenige Häuser verkauft werden.
Für eine Anlage für Kinder heißt das: Rechnen Sie mit der Miete, die das Objekt heute tatsächlich bringt, nicht mit der, die es bringen könnte. Und rechnen Sie die Fahrzeit mit. Ein Haus, das zwanzig Minuten entfernt steht, verwaltet sich anders als eines im Nachbarort — und in achtzehn Jahren verwaltet es Ihr Kind, nicht Sie.
Was dagegen spricht, und das sollten Sie zuerst lesen
- Das Kind entscheidet mit 18 allein. Mit der Volljährigkeit kann es verkaufen, belasten oder einfach nichts tun. Ein Wohnrecht oder ein Nießbrauch für die Eltern lässt sich eintragen, ein Verkaufsverbot nicht.
- Eigene Einkünfte des Kindes können teuer werden. Mieteinnahmen sind Einkünfte. Sie können die kostenlose Familienversicherung in der Krankenkasse kosten und beim BAföG angerechnet werden. Ein Kind mit Einkünften braucht außerdem eine eigene Steuererklärung.
- Eine Immobilie ist nicht teilbar. Bei mehreren Kindern entsteht leicht eine Gemeinschaft, in der jeder Einzelne blockieren kann. Geld lässt sich aufteilen, ein Haus nicht.
- Es ist eine Wette auf einen Ort. Ein Sparplan lässt sich jederzeit umschichten, ein Haus nicht. Wer heute für ein Kind kauft, entscheidet, dass genau diese Lage in zwanzig Jahren noch gefragt ist.
- Rückholen geht praktisch nicht. Eine Schenkung ist endgültig. Ein Rückforderungsrecht muss vorher in die Urkunde, und was dort nicht steht, gibt es nicht.
