Warum niemand allein entscheiden kann
Hinterlässt jemand mehrere Erben, wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben (§ 2032 BGB). Das ist etwas anderes als Miteigentum zu Bruchteilen: Niemandem gehört ein bestimmter Teil des Hauses, allen gehört alles gemeinsam. Ein Verkauf der Immobilie braucht deshalb die Zustimmung aller Miterben, auch wenn einer nur ein Zehntel geerbt hat.
Für die laufende Verwaltung reicht die Mehrheit, für alles Außergewöhnliche braucht es Einstimmigkeit. Ein Verkauf gehört immer zur zweiten Gruppe. Das ist der Grund, warum geerbte Häuser oft jahrelang leer stehen: Es fehlt nicht am Willen, sondern an einem einzigen fehlenden Ja.
Der erste Schritt ist immer derselbe: ein Wert, dem alle trauen
Fast jeder Streit in einer Erbengemeinschaft beginnt am Preis. Einer hält das Haus für eine Million wert, ein anderer will schnell raus. Solange die Zahl im Raum steht und niemand weiß, woher sie kommt, redet man aneinander vorbei.
Ein begründeter Wert beendet diese Phase. Er nennt Lage, Baujahr, Zustand, Grundstück und die Vergleichsgrundlage, und er ist für alle derselbe. Jens Stumpp ist DEKRA-zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung und erstellt diese Einschätzung nach einer Besichtigung. Für Gerichte und Finanzämter ist sie nicht gedacht; dafür braucht es einen nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen.
Die drei Wege aus der Gemeinschaft
- Gemeinsam verkaufen und den Erlös teilen. Der übliche und fast immer beste Weg. Alle unterschreiben, der Notar verteilt den Erlös nach Quoten. Bringt den höchsten Preis, weil frei vermarktet wird.
- Einer übernimmt und zahlt die anderen aus. Sinnvoll, wenn jemand selbst einziehen will. Der Wert bestimmt die Auszahlung, die Finanzierung muss stehen. Grunderwerbsteuer fällt beim Erwerb vom Miterben nicht an, soweit es um die Auseinandersetzung des Nachlasses geht.
- Teilungsversteigerung. Jeder Miterbe kann sie beim Amtsgericht beantragen, wenn keine Einigung gelingt (§§ 180 ff. ZVG). Sie ist das letzte Mittel: Der Termin ist öffentlich, der Kreis der Bieter klein, und die Kosten gehen vom Erlös ab. Erfahrungsgemäß bringt sie weniger als ein freier Verkauf, und der Streit bleibt.
Den eigenen Erbteil verkaufen
Wer nicht warten will, bis sich alle einig sind, kann seinen Anteil am Nachlass verkaufen. Das Gesetz erlaubt das ausdrücklich, der Vertrag muss notariell beurkundet werden (§ 2033 Absatz 1 BGB). Nicht möglich ist es dagegen, über den Anteil an einem einzelnen Gegenstand zu verfügen: Niemand kann sein Viertel am Haus verkaufen, nur sein Viertel am gesamten Nachlass.
Praktisch ist das selten der beste Weg. Käufer von Erbanteilen sind spezialisierte Aufkäufer, und der Preis liegt deutlich unter dem rechnerischen Anteil. Die übrigen Miterben haben außerdem ein Vorkaufsrecht. Wer diesen Schritt erwägt, sollte vorher wissen, was die Immobilie wert ist, und mit den anderen über eine Auszahlung sprechen.
Wenn die Fronten verhärtet sind
Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen (§ 2042 BGB). Das klingt nach einer Lösung, ist aber nur der Anfang: Verlangen kann man viel, erzwingen lässt sich am Ende nur die Versteigerung. Deshalb lohnt der Versuch, vorher zu reden.
In einer Mediation sitzen alle Erben am Tisch, und es geht zuerst um das, was hinter den Positionen steht: Der eine braucht Geld, die andere hängt am Elternhaus, der dritte fühlt sich übergangen. Oft gibt es eine Lösung, die niemand allein gefunden hätte, etwa eine Auszahlung in Raten oder ein befristetes Wohnrecht. Jens Stumpp ist Immobilienmediator. In derselben Sache arbeitet er entweder als Mediator oder als Makler, nie als beides.
Führt auch das nicht weiter, ist der Gang zum Fachanwalt für Erbrecht richtig. Wir vermitteln den Kontakt und liefern die Zahlen zur Immobilie, damit nicht über Schätzungen gestritten wird.
