Was es an amtlichen Zahlen gibt
Seit 2021 arbeitet der Zweckverband Gemeinsamer Gutachterausschuss im Enzkreis für 26 der 28 Städte und Gemeinden, seine Geschäftsstelle liegt in Mühlacker. Jeder notarielle Kaufvertrag geht dort ein. Daraus leitet der Ausschuss Bodenrichtwerte ab, zuletzt zum 01.01.2025, und veröffentlicht jedes Jahr einen Immobilienmarktbericht, zuletzt für 2025.
2025 zählte der Ausschuss 2.568 Kaufverträge. Durchschnittspreise weist er für das ganze Verbandsgebiet aus, nicht für jede Gemeinde einzeln. Welche Gemeinde zu welchem Ausschuss gehört, steht auf der jeweiligen Gemeindeseite.
So entsteht ein Wert
Die Immobilienwertermittlungsverordnung kennt drei Verfahren. Welches passt, hängt von der Immobilie ab.
- Sachwertverfahren: für Ein- und Zweifamilienhäuser, Doppel- und Reihenhäuser. Bodenwert laut Bodenrichtwert plus Wert der Gebäude, angepasst mit dem Sachwertfaktor des Gutachterausschusses.
- Vergleichswertverfahren: für Eigentumswohnungen und Bauplätze. Grundlage sind Kaufpreise vergleichbarer Objekte, wie sie der Marktbericht zusammenfasst.
- Ertragswertverfahren: für Mehrfamilienhäuser und vermietete Objekte. Maßgeblich ist die nachhaltig erzielbare Miete. Liegenschaftszinssätze leitet der Gutachterausschuss im Enzkreis bisher nicht ab, hier zählt Erfahrung mit dem örtlichen Markt.
Was die Sachwertfaktoren verraten
Der Sachwertfaktor zeigt, was Käufer im Verhältnis zum rechnerischen Sachwert zahlen. Für seine Sachwertfaktoren hat der Gutachterausschuss 312 Hausverkäufe ausgewertet. Häuser mit einem vorläufigen Sachwert um 500.000 € wurden im Schnitt etwa zum Sachwert verkauft, Häuser mit niedrigerem Sachwert darüber, mit höherem darunter.
Für Sie heißt das: Kleine und mittlere Häuser sind gefragt und wurden im Schnitt über ihrem Sachwert verkauft. Große, teure Häuser finden weniger Käufer. Welcher Faktor für Ihr Haus gilt, prüfen wir bei der Bewertung.
Warum Online-Rechner hier oft danebenliegen
Portale rechnen mit Angebotspreisen aus Inseraten. Die sagen, was Verkäufer verlangen, nicht was Käufer zahlen. Dazu kommt: Zwischen den Gemeinden, zwischen Ortsteilen und selbst zwischen zwei Straßen liegen große Unterschiede, und jeder Bodenrichtwert gilt für ein Grundstück bestimmter Größe. Ein Haus in Heimsheim an der A8 Richtung Stuttgart hat einen anderen Markt als eines im Schwarzwald bei Neuenbürg.
Wofür Sie eine Bewertung brauchen
- Verkauf: Der richtige Angebotspreis entscheidet über Tempo und Ergebnis.
- Kauf: Sie wollen wissen, ob der verlangte Preis stimmt.
- Erbschaft und Schenkung: Das Finanzamt setzt einen Wert an, den Sie prüfen oder widerlegen können.
- Trennung und Scheidung: Beide Seiten brauchen eine Zahl, der sie vertrauen.
- Vermögensplanung und Finanzierung: Sie wollen wissen, wo Sie stehen.
Marktwerteinschätzung oder Gutachten?
Für eine Verkaufsentscheidung genügt meist eine Marktwerteinschätzung nach Besichtigung. Denken Sie über einen Verkauf nach, erhalten Sie diese als Teil der Verkaufsberatung.
Für Finanzamt, Gericht oder eine Einigung unter Erben braucht es ein ausführliches Gutachten. Das Honorar dafür nennen wir Ihnen vorab. Sind sich Eigentümer uneinig, übernimmt Jens Stumpp auf Wunsch die Immobilienmediation. Ein Verkehrswertgutachten erstellt auf Antrag auch der Gutachterausschuss selbst.
Ob Einzimmerwohnung oder Kapitalanlage für zwei Millionen Euro: Jede Immobilie bekommt bei uns den vollen Einsatz. Denn in vielen Häusern und Wohnungen steckt die Arbeit eines ganzen Lebens. Wer uns seinen Lebenstraum anvertraut, verdient unser Bestes.
Jens StumppInhaber von iMMo75, Immobilienmakler seit 2002