Immobilie geerbt im Enzkreis: Was tun? Schritte und Steuern

Immobilie geerbt: Was jetzt zu tun ist

Ein Erbe kommt selten zur richtigen Zeit. Neben der Trauer stehen Fristen, Behördengänge und eine Immobilie, die bewertet, versichert und verwaltet werden will. Hier stehen die Schritte in der richtigen Reihenfolge. Jens Stumpp ist seit 2002 Immobilienmakler in der Region und begleitet Erben als Sachverständiger für die Bewertung und als Immobilienmediator, wenn sich die Erben nicht einig sind.

Die ersten Wochen

Annehmen oder ausschlagen: Wer das Erbe nicht will, hat dafür in der Regel sechs Wochen, sobald er vom Erbfall und davon weiß, dass er Erbe ist. Bei einem Testament beginnt die Frist frühestens mit der Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Lebte der Verstorbene zuletzt nur im Ausland oder sind Sie bei Fristbeginn im Ausland, sind es sechs Monate (§ 1944 BGB). Bei Schulden im Nachlass lohnt der Blick in die Unterlagen, bevor die Frist abläuft.
Versicherung: Informieren Sie die Wohngebäudeversicherung über den Erbfall und einen Leerstand. Ein leeres Haus braucht im Winter Frostschutz und regelmäßige Kontrollen.
Laufende Kosten: Grundsteuer, Strom, Wasser, Heizung und Kredite laufen weiter. Klären Sie, wer bis zur Aufteilung zahlt.
Unterlagen sammeln: Grundbuchauszug, Baupläne, Energieausweis, Versicherungen und bei vermieteten Objekten die Mietverträge.

Erbschein und Grundbuch

Um als Eigentümer ins Grundbuch zu kommen, brauchen Sie einen Erbschein vom Nachlassgericht oder ein notarielles Testament mit dem Protokoll über seine Eröffnung. Stellen Sie den Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall, dann erhebt das Grundbuchamt für die Eintragung keine Gebühr.

Den Erwerb müssen Sie in der Regel innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt anzeigen (§ 30 ErbStG).

Erbschaftsteuer: die Freibeträge

Ob Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und vom Wert ab. Das Finanzamt setzt die Immobilie nach dem Bewertungsgesetz an. Ist der tatsächliche Wert niedriger, können Sie ihn mit einem Gutachten nachweisen (§ 198 BewG). Die Freibeträge nach § 16 ErbStG:

Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro
Enkel: 200.000 Euro, ist der Elternteil bereits verstorben 400.000 Euro
Eltern und Großeltern beim Erbe: 100.000 Euro
Geschwister, Nichten, Neffen und alle anderen: 20.000 Euro
Familienheim: Hat der Verstorbene das Haus bis zuletzt selbst bewohnt oder war er etwa wegen Pflege daran gehindert, und ziehen Ehegatte oder Kinder unverzüglich selbst ein und wohnen dort zehn Jahre, kann das Haus steuerfrei bleiben. Bei Kindern gilt das für bis zu 200 m² Wohnfläche, für die Fläche darüber fällt anteilig Steuer an (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG).
Vermietete Wohnungen: Sie werden nur mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG).

Erbengemeinschaft: alle müssen mitziehen

Erben mehrere, gehört ihnen die Immobilie gemeinsam. Verkaufen oder belasten können sie nur zusammen (§ 2040 BGB). Jeder Erbe kann aber die Auseinandersetzung verlangen und notfalls die Teilungsversteigerung beim Amtsgericht beantragen (§ 180 ZVG). Dort wird häufig unter dem Marktwert verkauft. Übernimmt dagegen ein Miterbe das Haus bei der Teilung des Nachlasses, fällt keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Zahlt er die anderen aus, beginnt für den hinzugekauften Anteil eine neue Spekulationsfrist.

Ein gemeinsamer Wert, dem alle vertrauen, ist deshalb der erste Schritt. Sind die Fronten verhärtet, hilft eine Mediation: Jens Stumpp ist Immobilienmediator und sucht mit allen Erben eine Lösung, die alle tragen. Als Mediator ist er neutral und in derselben Sache für keine Seite als Makler tätig (§ 3 Mediationsgesetz).

Behalten, vermieten oder verkaufen?

Selbst einziehen: für Kinder oft steuerlich günstig (Familienheim), dafür muss meist renoviert werden. Handwerker und Energieberater aus unserem Netzwerk nennen Kosten und Förderung.
Vermieten: bringt laufende Einnahmen und verlangt Pflege und Verwaltung. Mietrecht und Grundsteuer Ihrer Gemeinde stehen auf der Gemeindeseite.
Verkaufen: schafft Klarheit unter Erben. Die zehnjährige Spekulationsfrist läuft beim Erben weiter, die Besitzzeit des Verstorbenen zählt mit (§ 23 EStG). Steuerfrei bleibt der Verkauf auch, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den zwei Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Ob Einkommensteuer anfällt, klären Sie vorher mit einem Steuerberater.
Mit Mieter: Ein bestehender Mietvertrag geht auf die Erben über und bleibt auch bei einem Verkauf bestehen.

Was wir für Erben tun

Bewertung durch einen DEKRA-zertifizierten Sachverständigen, auf Wunsch als Gutachten für Erben und Finanzamt
Mediation, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einig ist, dann neutral und ohne Maklerauftrag in derselben Sache
Verkauf, Vermietung oder Ankauf durch iMMo75
Kontakte aus unserem Netzwerk: Notare, Rechtsanwälte, Steuerberater, Handwerker und Energieberater

Ob Einzimmerwohnung oder Kapitalanlage für zwei Millionen Euro: Jede Immobilie bekommt bei uns den vollen Einsatz. Denn in vielen Häusern und Wohnungen steckt die Arbeit eines ganzen Lebens. Wer uns seinen Lebenstraum anvertraut, verdient unser Bestes.

Jens StumppInhaber von iMMo75, Immobilienmakler seit 2002

Häufige Fragen

Muss ich für eine geerbte Immobilie Erbschaftsteuer zahlen?

Nur wenn der Wert Ihres Erbes über Ihrem Freibetrag liegt. Kinder haben 400.000 Euro Freibetrag, Ehegatten 500.000 Euro, Geschwister 20.000 Euro. Bewohnen Ehegatten oder Kinder das Haus danach zehn Jahre selbst, kann es steuerfrei bleiben. Die Einzelheiten klärt ein Steuerberater.

Kann ich eine geerbte Immobilie sofort verkaufen?

Ja, sobald Sie mit Erbschein oder notariellem Testament als Eigentümer verfügen können. In einer Erbengemeinschaft müssen alle Erben zustimmen. Sind seit dem Kauf durch den Verstorbenen noch keine zehn Jahre vergangen, kann Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen.

Was passiert, wenn sich die Erben nicht einigen?

Jeder Erbe kann die Teilungsversteigerung beantragen, dort wird oft unter Wert verkauft. Besser sind ein gemeinsamer Wert vom Sachverständigen und, wenn nötig, eine Mediation. Jens Stumpp ist Immobilienmediator.

Was ist die geerbte Immobilie wert?

Das ermitteln wir nach einer Besichtigung, auf Wunsch als Gutachten, das dem Finanzamt als Nachweis eines niedrigeren Werts dienen kann. Einen ersten Anhaltspunkt gibt der Wert-Check.