Die Grundschuld steht einem Verkauf nicht im Weg
Im Grundbuch steht eine Grundschuld zugunsten Ihrer Bank. Sie ist kein Verkaufshindernis, sondern wird beim Notartermin mit erledigt. Der Ablauf ist immer derselbe: Der Notar fragt bei Ihrer Bank die Ablösesumme zum geplanten Zahltag ab. Die Bank nennt den Betrag und sagt zu, nach Eingang dieses Geldes die Löschungsbewilligung zu erteilen.
Der Käufer zahlt dann nicht alles an Sie, sondern zuerst den Ablösebetrag direkt an Ihre Bank und den Rest an Sie. Sie müssen also nichts vorstrecken und brauchen kein eigenes Geld, um die Immobilie lastenfrei zu übergeben.
Liegt der Kaufpreis unter der Restschuld, wird es anders: Dann muss die Lücke aus anderem Vermögen geschlossen werden, sonst stimmt die Bank der Löschung nicht zu. Das klären wir vor der Vermarktung, nicht beim Notar. Was Ihre Immobilie heute bringt, sagt Ihnen der Wert-Check und danach eine Besichtigung.
Die Zehnjahresregel: der Tag, an dem es nichts mehr kostet
Bei einem Darlehen mit festem Sollzins können Sie nach Ablauf von zehn Jahren kündigen, mit einer Frist von sechs Monaten. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dann nicht an. Das steht in § 489 Absatz 1 Nummer 2 Bürgerliches Gesetzbuch und lässt sich nicht wegverhandeln, auch nicht durch den Vertrag.
Gerechnet wird ab dem vollständigen Empfang des Darlehens, nicht ab Vertragsschluss und nicht ab dem ersten Teilbetrag. Bei einem Neubau, der in Raten ausgezahlt wurde, zählt also die letzte Rate. Wurde später eine neue Vereinbarung über Rückzahlung oder Zinssatz getroffen, etwa eine Prolongation, beginnt die Frist mit diesem Tag neu.
Zehn Jahre und sechs Monate sind zusammen zehneinhalb Jahre. Wer kurz davor steht, sollte den Verkauf nicht daran scheitern lassen, aber die Zahl kennen: Sie gehört in die Rechnung, genauso wie der erzielbare Preis.
Vorfälligkeitsentschädigung: wann sie anfällt
Wollen Sie früher heraus, brauchen Sie ein berechtigtes Interesse. Der Verkauf der beliehenen Immobilie ist ein solches: Das Gesetz nennt ausdrücklich das Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der beliehenen Sache (§ 490 Absatz 2 BGB). Sie dürfen also kündigen, frühestens sechs Monate nach Empfang des Darlehens. Dafür schulden Sie der Bank den Schaden aus der vorzeitigen Kündigung, die Vorfälligkeitsentschädigung.
Wie hoch sie ausfällt, hängt von der Restlaufzeit, dem vereinbarten Zins und dem Wiederanlagezins ab. Die Bank rechnet das aus und muss die Rechnung nachvollziehbar aufschlüsseln. Lassen Sie sich die Berechnung geben, bevor Sie unterschreiben, und prüfen Sie sie bei Zweifeln durch eine Verbraucherzentrale oder einen Anwalt.
Wir nennen hier bewusst keine Faustformel und versprechen nicht, dass sich die Entschädigung vermeiden lässt. iMMo75 ist Immobilienmakler nach § 34c Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Gewerbeordnung und hat keine Erlaubnis nach § 34i Gewerbeordnung: Wir beraten nicht zu Darlehen und verhandeln nicht mit Ihrer Bank.
Was Sie früh klären sollten
- Datum der vollständigen Auszahlung: Es steht in Ihren Unterlagen und entscheidet über die Zehnjahresregel. Bei Prolongation zählt die letzte Vereinbarung.
- Restschuld zum geplanten Zahltag: Ihre Bank nennt sie auf Anfrage als Ablösebetrag mit Gültigkeitsdatum.
- Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung: Ebenfalls bei der Bank erfragen, schriftlich und mit Berechnung.
- Mehrere Darlehen auf einem Objekt: Auch ein altes Bauspardarlehen oder ein Familiendarlehen kann im Grundbuch stehen. Ein Grundbuchauszug zeigt alle Belastungen.
- Eine Grundschuld, die längst abbezahlt ist: Sie bleibt im Grundbuch stehen, bis jemand die Löschung beantragt. Das fällt oft erst beim Verkauf auf und kostet nur Zeit, kein Geld.
Was wir übernehmen und was die Bank macht
Wir ermitteln den Wert, bereiten die Unterlagen vor, holen den Grundbuchauszug ein und sehen nach, welche Belastungen eingetragen sind. Wir sagen Ihnen früh, ob der erzielbare Preis die Restschuld deckt. Und wir stimmen den Zahltag so ab, dass er zu Ihrem Umzug passt.
Mit Ihrer Bank sprechen Sie selbst oder der Notar. Das ist keine Bequemlichkeit, sondern eine Frage der Erlaubnis: Darlehen zu vermitteln oder dazu zu beraten ist nach § 34i Gewerbeordnung erlaubnispflichtig, und diese Erlaubnis haben wir nicht. Auf Wunsch stellen wir den Kontakt zu einem Finanzierungsberater her.
