Die Zehnjahresfrist
Der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie ist einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Das steht in § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 Einkommensteuergesetz. Die Steuer heißt dort nicht Spekulationssteuer, der Begriff hat sich nur eingebürgert; im Gesetz ist von einem privaten Veräußerungsgeschäft die Rede.
Gezählt wird von Notartermin zu Notartermin, nicht von Übergabe zu Übergabe und nicht nach dem Grundbuch. Ein Verkauf genau zehn Jahre nach dem Kauf liegt noch innerhalb der Frist. Frei ist erst der Tag danach. Welches Datum das in Ihrem Fall ist, rechnet der Rechner auf dieser Seite aus.
Der Gewinn ist nicht der Verkaufspreis. Vom Erlös ziehen Sie die Anschaffungskosten samt Nebenkosten und die Verkaufskosten ab. Bei einer vermieteten Immobilie kommt ein Punkt dazu, der viele überrascht: Die Abschreibungen der letzten Jahre mindern die Anschaffungskosten und erhöhen damit den steuerpflichtigen Gewinn.
Die Ausnahme: Sie haben selbst darin gewohnt
Vom Gesetz ausgenommen sind Immobilien, die zwischen Anschaffung und Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden, oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren. Die zweite Variante ist die praktisch wichtigere, und sie ist großzügiger, als viele denken.
Gemeint sind Kalenderjahre, nicht volle zwölf Monate. Wer im Dezember 2024 eingezogen ist und im Januar 2026 verkauft, hat 2024, 2025 und 2026 selbst darin gewohnt und erfüllt die Ausnahme, obwohl es gut ein Jahr war. Umgekehrt genügt es nicht, irgendwann einmal selbst dort gewohnt zu haben.
Eigene Wohnzwecke heißt: Sie selbst, Ihr Ehepartner oder ein Kind, für das Sie Kindergeld bekommen. Ein unentgeltlich überlassenes Haus an Eltern oder Geschwister zählt nicht.
Geerbt oder geschenkt
Wer eine Immobilie erbt oder geschenkt bekommt, hat sie nicht angeschafft. Deshalb rechnet das Gesetz die Anschaffung des Vorbesitzers zu (§ 23 Absatz 1 Satz 3 EStG). Für die Zehnjahresfrist zählt also das Datum, an dem der Erblasser oder der Schenker gekauft hat, nicht der Todestag und nicht der Tag der Schenkung.
Für viele Erben ist das eine gute Nachricht: Wenn die Eltern das Haus vor zwanzig Jahren gekauft haben, ist die Frist längst abgelaufen. Den Kaufvertrag von damals finden Sie in den Unterlagen oder über das Notariat. Wir brauchen ihn ohnehin für den Verkauf.
Die Erbschaftsteuer ist eine andere Sache und davon unabhängig. Was dabei zählt, steht im Ratgeber Immobilie geerbt im Enzkreis.
Die Freigrenze von 1.000 Euro
Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn sie im Kalenderjahr zusammen weniger als 1.000 Euro betragen (§ 23 Absatz 3 Satz 5 EStG). Das ist eine Freigrenze und kein Freibetrag: Liegt der Gewinn bei 1.000 Euro oder darüber, ist er in voller Höhe steuerpflichtig, nicht nur der Teil oberhalb.
Bei einer Immobilie wird diese Grenze fast immer überschritten. Wichtig ist sie trotzdem, weil alle privaten Veräußerungsgeschäfte eines Jahres zusammengerechnet werden.
Was wir rechnen und was Ihr Steuerberater rechnet
Wir sagen Ihnen, was Ihre Immobilie im Enzkreis heute wert ist, und wir nennen Ihnen das Datum, an dem die Frist abläuft. Beides sind Tatsachen, die eine Entscheidung tragen.
Was wir nicht tun: die Steuer ausrechnen. Wie hoch sie ausfällt, hängt von Ihrem persönlichen Steuersatz ab, von Abschreibungen, Werbungskosten und davon, was im selben Jahr sonst noch anfällt. Das darf und soll Ihr Steuerberater machen. Wir liefern ihm die Zahlen zur Immobilie, damit er schnell rechnen kann.
Bei mehreren Verkäufen in kurzer Zeit kommt eine zweite Frage dazu: Ab drei verkauften Objekten innerhalb von fünf Jahren prüft das Finanzamt, ob gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Dann gelten andere Regeln. Auch das klärt der Steuerberater, bevor Sie verkaufen.
Stand der Gesetzgebung
Die Zehnjahresfrist wird regelmäßig in Frage gestellt. Zuletzt hat die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen am 23. Juni 2026 einen Gesetzentwurf eingebracht, der die Frist für nicht selbst genutzte Immobilien streichen wollte (Bundestagsdrucksache 21/6637). Der Finanzausschuss des Bundestages hat am 8. Juli 2026 empfohlen, den Entwurf abzulehnen.
Es gilt also unverändert, was oben steht. Diese Seite prüft die Rechtsgrundlage automatisch: Ändert sich § 23 EStG, verschwinden die betroffenen Abschnitte, bis sie neu geprüft sind. Veraltetes Steuerrecht steht hier nicht.
