Das Baujahr verrät, was Sie bekommen
Legen Sie die drei Zahlen nebeneinander: 3.025 € für Häuser bis Baujahr 1950, 3.038 € für die 1970er Jahre, 4.850 € für die Jahrtausendwende. Das ist derselbe Haustyp in derselben Region, und der Unterschied ist der Zustand. Die Einliegerwohnung sitzt überwiegend in den beiden älteren Gruppen.
Das heißt nicht, dass Sie das Teuerste kaufen sollen. Es heißt, dass Sie die Differenz als Sanierungsbudget lesen sollen. Ein Haus von 1968 mit ausgebautem Sockelgeschoss hat mit hoher Wahrscheinlichkeit: einfach verglaste Fenster in der Einliegerwohnung, eine Heizung, die beide Einheiten über einen Zähler versorgt, und eine Dämmung, die es nach heutigem Maßstab nicht gibt. Nichts davon ist ein Grund, nicht zu kaufen — aber alles davon gehört in die Rechnung, bevor der Preis verhandelt wird.
Fragen Sie deshalb nach drei Papieren: Baugenehmigung mit der zweiten Wohnung darin, Nachweis der Heizungsmodernisierung, und falls getrennt abgerechnet wird, die Zähleranordnung. Wer über einen Zähler heizt, kann die Nebenkosten nicht verursachungsgerecht abrechnen — und bekommt das bei der ersten Abrechnung vom Mieter zurück.
Drei Gründe, aus denen Käufer so ein Haus suchen
Dasselbe Haus wird aus völlig verschiedenen Gründen gesucht, und wer den eigenen Grund kennt, entscheidet schneller. Der erste ist das Wohnen über zwei Generationen: Ein Mehrgenerationenhaus — oder Generationenhaus, wie es hier oft heißt — erlaubt Nähe ohne Enge. Die Eltern ziehen in die kleinere Einheit, die Familie ins Haupthaus, und beide behalten eine eigene Tür. Dass es rechtlich kein Pflegeverhältnis begründet, sollte man wissen: Wer Pflege erwartet, regelt sie gesondert, nicht über den Grundriss.
Der zweite Grund ist der Nachwuchs. Ein Haus für zwei Familien ist oft eines, in dem erwachsene Kinder wohnen bleiben können, ohne dass alle im selben Wohnzimmer sitzen. Wer so plant, sollte auf eine wirklich separate Wohnung achten — eigene Küche, eigenes Bad, separater Eingang. Eine Einheit, die man nur durch den Flur der Eltern erreicht, trägt diesen Zweck nur halb und schränkt später den Käuferkreis ein.
Der dritte Grund ist das Geld: Ein Haus mit zwei Wohneinheiten finanziert sich zum Teil selbst, weil eine davon vermietet wird. Das rechnet sich allerdings nur mit der Miete, die tatsächlich erzielbar ist, und nur, wenn die Wohnung baurechtlich existiert. Beides steht in den nächsten Abschnitten — und in dieser Reihenfolge, weil die Genehmigungsfrage über alles andere entscheidet.
Die Frage, die alles andere entscheidet: Ist sie genehmigt?
Bevor Sie über Miete, Rendite oder Steuern nachdenken, klären Sie diese eine Frage. Viele Einliegerwohnungen sind im Laufe der Jahrzehnte entstanden, ohne dass dafür je eine Baugenehmigung erteilt wurde: Der Keller wurde ausgebaut, das Dach wurde Wohnraum, eine Tür wurde zugemauert und eine neue aufgemacht. Das Haus steht, es wird bewohnt, und im Grundbuch steht davon nichts — denn das Grundbuch sagt nichts über Baurecht.
Was Sie brauchen, ist die Bauakte beim Baurechtsamt oder der unteren Baurechtsbehörde: Ist die zweite Wohnung in der Genehmigung enthalten? Gibt es eine Nutzungsänderung? Stimmt die genehmigte Nutzung mit dem überein, was Sie sehen? Als Käufer haben Sie ein Einsichtsinteresse, der Verkäufer kann die Unterlagen anfordern, und wir fragen das vor jeder Vermarktung ab.
Warum es so wichtig ist: Eine nicht genehmigte Wohneinheit kann Ihnen die Bank bei der Finanzierung streichen, weil sie den Ertrag nicht anerkennt. Sie kann im schlechtesten Fall zurückgebaut werden müssen. Und sie verändert den Wert — nach oben wie nach unten. Wer diese Frage vor dem Kauf stellt, verhandelt; wer sie danach stellt, zahlt.
Die Heizung entscheidet über die Abrechnung
Das ist der Punkt, der im Enzkreis am häufigsten übersehen wird und am teuersten nachzurüsten ist. Häuser dieser Baujahrgänge haben in der Regel **eine** Heizung für beide Einheiten und **einen** Zähler für das ganze Haus. Solange die Eltern unten wohnten, war das kein Problem. Sobald Sie an einen Fremden vermieten, wird es eines.
Der Grund: Heizkosten müssen überwiegend nach dem tatsächlichen Verbrauch abgerechnet werden. Ohne Erfassung in der Einliegerwohnung können Sie das nicht, und der Mieter hat dann ein Kürzungsrecht bei der Abrechnung. Nachrüsten geht — Heizkostenverteiler an den Heizkörpern oder ein eigener Wärmemengenzähler für die Einheit — und kostet deutlich weniger als eine zweite Heizung. Es muss aber vor der ersten Vermietung passieren, nicht nach der ersten Abrechnung.
Dasselbe gilt für Strom und Wasser. Prüfen Sie beim Besichtigen schlicht den Zählerschrank: Wie viele Zähler hängen dort? Ein Zähler heißt, dass die zweite Wohnung nie als eigene Einheit gedacht war — was oft auch bedeutet, dass sie baurechtlich nie als solche genehmigt wurde. Der Zählerschrank ist damit der schnellste Hinweis auf die Genehmigungsfrage, noch vor der Bauakte.
Der Vorteil, den fast kein Käufer kennt — und der Fehler, der ihn kostet
Eine vermietete Wohnung lässt sich normalerweise nur mit einem berechtigten Interesse kündigen, meist Eigenbedarf, und den muss man begründen und notfalls beweisen. Für ein selbst bewohntes Haus mit zwei Wohnungen gilt etwas anderes, und es steht in § 573a Absatz 1 BGB: Bei einer Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter kündigen, „ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf". Dafür verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate.
Zwei Voraussetzungen müssen dabei zugleich erfüllt sein, und beide werden regelmäßig übersehen. Erstens müssen Sie **selbst im Gebäude wohnen** — wer das ganze Haus vermietet und auszieht, verliert die Erleichterung. Zweitens darf das Gebäude **nicht mehr als zwei Wohnungen** haben; eine dritte, noch so kleine Einheit beendet die Regel. Auf die Bauform kommt es dagegen nicht an: Ein selbst bewohntes Zweifamilienhaus erfüllt beide Voraussetzungen genauso wie ein Einfamilienhaus mit abgeschlossener Einliegerwohnung.
Ist die zweite Wohnung keine eigene abgeschlossene Wohnung, sondern Wohnraum **innerhalb** Ihrer eigenen Wohnung, gilt Absatz 2 entsprechend — allerdings nur, soweit dieser Wohnraum nicht nach § 549 Absatz 2 Nummer 2 BGB vom Mieterschutz ausgenommen ist. Diese Ausnahme betrifft Räume, die Teil der eigenen Wohnung sind und die der Vermieter überwiegend möbliert; dort gilt der Kündigungsschutz von vornherein nicht, und man braucht die Erleichterung nicht. Sie gilt wiederum nicht, wenn der Wohnraum dem Mieter zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie überlassen ist.
**Und jetzt der Satz, an dem es in der Praxis am häufigsten scheitert:** Im Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird (§ 573a Absatz 3 BGB). Fehlt diese Angabe, greift die Erleichterung nicht — die Kündigung wird dann wie jede andere behandelt und braucht ein berechtigtes Interesse. Wer sich auf diese Vorschrift verlassen will, muss sie im Schreiben benennen. Und umgekehrt lässt sich die Regel nicht vertraglich aushebeln: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (Absatz 4).
Ob die Vorschrift in Ihrem Fall greift und wie das Schreiben aussehen muss, prüft ein Anwalt oder Notar. Wir sagen Ihnen, dass es diese Vorschrift gibt und worauf sie ankommt — das ist der Unterschied zwischen einer brauchbaren Kündigung und einer, die vor Gericht nicht hält.
Zwei Wohnungen, eine Immobilie: teilen oder nicht?
Solange nicht geteilt ist, ist das Haus **eine** Immobilie: ein Grundbuchblatt, eine Grundsteuer, ein Energieausweis, ein Käufer. Das ist einfach, hat aber eine Folge, die vor allem Familien trifft — ein Haus lässt sich nicht halbieren. Bei zwei Kindern entsteht später eine Gemeinschaft, in der jeder blockieren kann.
Teilen ist möglich: Aus einem Haus mit zwei abgeschlossenen Wohnungen lassen sich zwei Einheiten nach dem Wohnungseigentumsgesetz machen. Dafür braucht es eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baurechtsbehörde (§ 7 Absatz 4 WEG) und eine notarielle Teilungserklärung. Danach sind es zwei Eigentumswohnungen, die getrennt verkauft, getrennt beliehen und getrennt vererbt werden können.
Der Preis dafür: Aus einem Eigentümer werden zwei, und ab dann gilt Wohnungseigentumsrecht mit Eigentümerversammlung, Beschlüssen und Hausgeld — auch wenn die zwei Eigentümer Geschwister sind. Was besser ist, hängt an Ihrer Absicht und nicht an der Technik. Die Gestaltung macht der Notar; wir sagen Ihnen vorher, was das Haus geteilt und ungeteilt wert ist.
Steuer: der vermietete Teil zählt anders
Solange Sie die Einliegerwohnung vermieten, sind die Mieteinnahmen Einkünfte, und die Kosten des vermieteten Teils sind Werbungskosten — anteilig nach Fläche, einschließlich Abschreibung auf diesen Anteil. Das ist der Grund, warum eine Einliegerwohnung steuerlich oft günstiger ausfällt, als Käufer erwarten.
Beim Verkauf kehrt sich das um. Wird eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, ist der Gewinn zu versteuern (§ 23 EStG). Für den selbst bewohnten Teil gibt es eine Ausnahme — für den **vermieteten** Teil gilt sie nicht. Wer also nach sieben Jahren verkauft, kann für den Einliegerwohnungsanteil steuerpflichtig sein, obwohl er im eigenen Haus gewohnt hat.
Was das in Ihrem Fall bedeutet, rechnet Ihr Steuerberater. Wir dürfen es nicht, und wir tun es nicht. Was wir können: Ihnen die Flächen und die erzielbare Miete so sauber aufschreiben, dass Ihr Steuerberater damit rechnen kann, statt zu schätzen.
Was dagegen spricht
- Sie wohnen mit jemandem unter einem Dach. Das ist der Punkt, an dem die meisten Pläne scheitern, und er steht in keiner Rechnung. Treppenhaus, Hof, Mülltonnen, Geräusche, Besuch. Wer Ruhe und Abstand braucht, sollte eine zweite Wohnung nicht vermieten, sondern leer lassen oder gar nicht kaufen.
- Sie sind Vermieter, nicht Anleger. Betriebskosten abrechnen, und zwar fristgerecht, Mängel beseitigen, Heizung warten, bei Auszug neu vermieten. Das ist Arbeit, auch bei einer einzigen Wohnung.
- Nicht genehmigt heißt nicht verwertbar. Eine Einheit, die es baurechtlich nicht gibt, bewertet keine Bank als Ertrag — und der Rückbau bleibt möglich.
- Der Jahrgang bringt den Sanierungsstau mit. Die Baujahre mit Einliegerwohnung sind die mit einfach verglasten Fenstern, ungedämmten Außenwänden und einer Heizung ohne getrennte Erfassung. Das ist kein Grund, nicht zu kaufen — aber der Unterschied zwischen 3.025 € und 4.850 € ist genau dieses Budget, und es kommt nicht später, sondern bald.
- Ein Haus lässt sich nicht halbieren. Bei mehreren Kindern entsteht später eine Gemeinschaft, in der jeder blockieren kann. Wer das vermeiden will, muss vor dem Kauf wissen, ob sich dieses Haus teilen lässt — und bei vielen älteren Häusern im Kreis lässt es sich nicht, weil die zweite Wohnung keinen eigenen Zugang von außen hat.
